Del 2: Kan vi endre måten vi stiller krav til kvalitet i nye boliger?
Del 1 handlet om utfordringer knyttet til dagens regelverk for bygging av nye boliger. I del 2 presenteres en alternativ modell for å sikre mangfold og bedre bokvalitet i nye boliger. Dette er kun en idéskisse med hensikt til å løfte diskusjonen om det er selve måten vi stiller krav på som hindrer mangfold. Derfor er det prinsippene bak som er viktige og ikke detaljene i eksemplene som vises.
En alternativ modell til dagens fokus på minstekrav
Hovedgrepet i modellen er å stille høyere krav til den totale kvaliteten i boligen samtidig som det gis et større spillerom for hvordan man kan oppnå dette. Følgende tre hovedelementer legges til grunn:
Ufravikelige krav er kvaliteter som må ligge til grunn for alle boliger. Dette omfatter alle krav til sikkerhet, brann, statikk, geoteknikk og lignende, samt absolutte krav til inneklima, romhøyder, klima og lignende.
Kvaliteter utover ufravikelige krav utløser kvalitetspoeng. Dette kan for eksempel være ekstra romhøyde, større uteareal, bedre klimaregnskap, boligkjøpsmodeller, nye innovative løsninger, ekstra godt dagslys og lignende.
For å sikre god nok kvalitet på alle områder fordeles kvalitetspoengene i ulike kategorier. Ulike kvaliteter gir ulikt antall kvalitetspoeng, og noen typer kvaliteter kan gi kvalitetspoeng i flere kategorier.
Strukturen minner i stor grad om ulike sertifiseringsordninger, som for eksempel BREEAM, der man kan tilfredsstille kravene på flere ulike måter. Figuren under viser hvordan man for en kategori må tilfredsstille både de ufravikelige kravene og et minimum antall kvalitetspoeng:
Det stilles krav til totalt flere kvalitetspoeng enn det summen av minimumskravene i hver kategori skulle tilsi. For å oppnå en tilfredsstillende total må man derfor øke kvalitetene ytterligere, men denne gangen står man fritt til å velge i hvilken kategori man ønsker å gjøre det, slik som der er vist i figuren under:
Hvor går grensen mellom kvaliteter og ufravikelige krav?
Mange av dagens minstekrav må videreføres som ufravikelige krav i ny modell. For å oppnå et større mulighetsrom må også en del av dagens minimumskrav omdefineres til «kvaliteter» i den nye modellen. I tillegg må det tilføres nye «kvaliteter» som i dag ikke er omfattet av regelverket, slik som vist i figuren under:
Hvem skal bestemme verdien av ulike kvaliteter?
Vektingen av de ulike kvaliteter vil ha stor innvirkning på sluttresultatet. En vekting bør først og fremst gjøres av sentrale myndigheter (DiBK), men man kan også se for seg en modell der lokale myndigheter kan gjøre ytterligere vekting.
Eksempel: Vekting av romhøyde
Eksisterende rammeverk
I teknisk forskrift er det generelle kravet til minimum romhøyde 2,4 m. Deler av arealet kan ha en lavere romhøyde på 2,2 m.
Alternativt rammeverk
I et poengbasert rammeverk kunne man satt 2,4 m romhøyde som et ufravikelig krav. Ved å øke romhøyden kunne man utløst kvalitetspoeng, for eksempel 1 poeng ekstra for hver 20 cm opp til 3,0 m.
Kvaliteter synliggjøres
Kvalitetspoengsystemet vil også kunne bidra til å gi boligkjøperen større innsikt i hvilke kvaliteter en bolig faktisk har. Poengsystemet synliggjør enkelt hvilke grep arkitektene og ingeniørene har gjort i den aktuelle leiligheten, og slik kunne vurdere om dette svarer ut de behov kjøperen skulle ha.
Videre ligger det også et kommersielt aspekt i et slikt poengsystem. Med større fokus på kvalitet i boligen vil utbyggere kunne dokumentere og markedsføre kvaliteter utover det myndighetene krever. En slik dokumentasjon kan fungere på linje med Svanemerke, WELL og BREEAM, kanskje til og med erstatte noen av disse.
Vil det fungere?
Modellen som er presentert vil ikke kunne løse alle utfordringer knyttet til mangfold og boligkvalitet. Men kan det vær et steg i riktig retning? Hva er utfordringene, og hva kunne fungert? Hva skulle vært minstekrav, kvalitetskrav og kategorier? Hvem skulle i så fall definert innholdet?